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不動産売買の契約年数はどのくらい?更新時の注意点とは?

フランチャイズビジネスを始めるときは、加盟店と事業本部との間で契約を取り交わし、その内容に従って事業を展開していきます。長く安定した事業を営むには、期間の長さや更新手続きなどに関する取り決めについて、あらかじめ知っておく必要があります。

不動産売買における平均的な契約年数は?

フランチャイズ店と独立自営の店とでは、店舗の運営方法についてさまざまな違いがありますが、その最大のものは前者には期間の縛りがあるということです。

通常のお店であればいつまで事業を続けるかはオーナーの考え次第となりますが、フランチャイズの場合はオーナーと本部との間で交わされた契約の中に、必ず契約期間が定められています。そのため基本的には期間限定のビジネスということになります。

具体的にどの程度の契約年数が設定されているのかという点については、個々の事業本部や業態などによってまちまちです。不動産売買についていえば、公表されている限りではおおむね3年から5年程度というのが一般的です。

ちなみにこの3年から5年というのはフランチャイズビジネス全体における平均的な契約年数とほぼ同等です。 契約期間が定められているということは、期間が満了したら事業を終えなければならないということになります。もちろん更新することは可能ですし、実際に更新しているオーナーが多いのも事実ですが、必ず保証されているわけではありません。

したがって、フランチャイズで不動産売買業を始める際は、その契約期間内に初期投資に要した資金を回収したり、借入金を返済し終えたりできるという前提で事業計画を立てておくことが大切です。この目論見を誤ると、借金は残っているが事業が継続できない、といった事態にもなりかねないので注意が必要です。

更新するときはその形式に注意が必要

賃貸住宅の入居契約などの場合、契約期間が終了してもそのまま住み続けたいときは契約を更新することができますが、これはフランチャイズ契約の場合も同様です。その際、いくつか注意点があります。

注意点の一つ目はどのような形式で行うかです。通常、フランチャイズ契約の場合は期間満了時点で改めてオーナーと事業本部が合意しなければ更新できないタイプと、満了時に何の意志表示もなければ自動的に更新されるタイプの2種類があります。

このうち前者のタイプで気を付けなければならないのは、オーナー側は事業を続けたいという意志があるのに、事業本部からは拒絶されるというケースです。

一般的な契約書には更新を拒絶できる事由(契約内容に違反した、違法行為に加担したなど)が列挙されているものですが、それ以外にも例えば経営不振により事業の継続が困難だと本部側に判断されてしまうといったことも起こり得ます。このような場合、加盟店としての地位を確認するための訴訟提起が必要になることもあります。

一方、自動的にされるタイプの場合は、逆にオーナー側が契約を打ち切りたいのに知らないうちに継続されてしまうというケースに注意する必要があります。更新する意志がないときは、事前にその旨を本部側に通告しておかなければなりません。いつまでに通告すればよいかといったことは、契約書の中に定められています。

一時的な出費が必要になることもある

フランチャイズ契約を更新する場合、注意点はもう一つあります。それは更新料の支払いです。こちらもやはり賃貸借契約の場合と同様、事業を継続したいときはオーナーが事業本部に一定の金額を支払わなければならない旨が、多くの契約書に規定されています。

3年に一度、あるいは5年に一度などとごくたまにしか発生しない費用ですが、そのときになって資金繰りに困ったりしないよう、あらかじめ気を付けておく必要があります。

具体的な金額は事業本部ごとにまちまちで、数万円から数十万円までかなり幅があります。また、一律の定額となっているところもあれば、売上高に応じた定率制になっているところもあるなど、金額の算出方法もいろいろです。いずれの場合でも、最初の契約時に確認しておくべき事項です。

なお、フランチャイズ契約を新規に結んだ場合や結び直した場合、通常は中途解約できません。つまり3年なら3年、5年なら5年の間は加盟店として不動産売買業を継続しなければならないことになります。

ただ、たいていの場合契約書の中には例外的に中途解約できる場合が列挙されています。内容は契約違反・社会的信用の低下・経営上の秘密の漏えいなど、更新拒絶の場合とおおむね同じですが、これらの場合に該当した場合は本部側から契約を解除することができるようになっています。

一方、本部に契約違反などがあったときはオーナー側から解約を申し出ることも可能ですが、それ以外の場合は違約金の支払いを求められることがあります。

 

フランチャイズ契約における契約期間と更新手続きについては、契約書の中に詳細に規定されているので、事前に内容をしっかりチェックすることが重要です。疑問点などがあればきちんと話し合っておくことで、後々になってトラブルが発生するのを防ぐことができます。

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